什么是「住宅专项维修资金」

来源：林渊的地产观房乐美房产联盟发布时间：2019-03-03 17:33:25

「住宅专项维修资金」又称“公共维修资金”、“维修基金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，由该物业内的业主共同筹集。

举例来解释就是，你住的小区某一天，电梯坏了，消防爆了，又或者是公摊区域内的墙体、主体结构出现问题了，等等，这个时候需要用钱来维修，那么钱从哪里来？

就是从你之前交的“维修基金”里分摊了。

「住宅专项维修资金」交给谁？由谁来管理？

这里渊某要为开发商解释下了。因为早些年的时候，是允许由开发商代为收费代为交存的，所以有些业主就会以为这笔钱是交给开发商的，收费的标准也是开发商自己随便定的。

这就真的误解开发商了。

首先，各地的住房资金管理中心都会指定某一商业银行开设「维修资金专用账户」，比如我们南昌，「维修资金专用账户」就设立在江西银行。

其次，我们在缴纳这笔费用后，会为我们开设该专用账户下的分户账户，我们可以根据缴费凭据前往该银行查询自己缴纳的维修资金的使用情况和留存情况。

至于由谁来管理，首先肯定不会是开发商了，既然该笔资金是由小区业主共同筹集，那么管理也是由小区业主通过业主委员会来共同管理，使用时需要获得业主委员会的授权，个人是无权使用的。

南昌「住宅专项维修资金」的收费历史

南昌*早是从2000年12月开始启动「住宅专项维修资金」的收缴工作，业主按购房款2%的比例缴纳维修资金。

正如我们前面所说，这个时候维修资金大多都是由开发商代为收费代为交存，缴费成功后开发商会提供由住房资金管理中心开具的交存凭证。

2003年后，南昌市个人购买住宅交存维修资金比例下降到购房款的1%，非住宅交存维修资金仍然为房屋销售总价的2%。

但是在此期间，发现有些开发商擅自挪用维修基金，为遏制这一现象，2009年8月，南昌市住房资金管理中心出台规定，开发商一律不得代收住宅专项维修资金，已代收的商品房住宅专项维修资金必须交由南昌市住房资金管理中心代管。

此后的十来年间，南昌的房价几经涨跌，但是「住宅专项维修资金」的收费标准一直没有变，直到2017年9月，南昌市发布《南昌市住宅专项维修资金管理规定(征求意见稿)》。

经过一年多的意见征询，2018年11月27日，南昌市政府正式发布163号市政府令，发布《南昌市住宅专项维修资金管理若干规定》，调整了「住宅专项维修资金」的收费标准：

无电梯：建安费 5%

电梯房：建安费 7%

非住宅：建安费 7%

建安费

建安费，即建筑安装工程费，这是房地产开发总成本里、房屋开发环节中的一个分项。开发总成本包括拿地成本、前期工程、房屋开发、管理、税费等一系列费用，建安费大概只占总成本的1/5~1/3左右。

乍一看上去，从原来按购房总价的比例调整为按建安费用的比例来收费，似乎会便宜很多，但是大家仔细一算账后发现，事情并没有想象的那么简单。

我们调查了一些南昌的一些在售楼盘，根据他们1月份的销售均价和南昌市建委公示的项目建设成本，做了一个表格，方便大家直观的感受一下，维修基金调整前后的收费变化。

虽然各个楼盘建安费都不一样，但整体上来看，按这则新规进行计算，调整后的维修基金普遍上涨且幅度不小。

一些品质较好、建安成本比较高，又兼顾性价比的楼盘，如万科玖里、保利洪都里和联泰天禧，如果按照新规，那么业主要交的维修基金直接翻一番。

所以新规一发布，大家的反对意见非常强烈，所以临近新规实行日期（2019年3月1日），南昌市再次发布公告，《南昌市住宅专项维修资金管理若干规定》，将维修基金的交存标准修改为：

无电梯：55元/㎡

电梯房：100元/㎡

非住宅：130元/㎡

那么我们还是参考上面的几个楼盘，又做了一个表格。

看过表格我们可以很直观的感受到，这一次的新规调整后，维修基金的缴费标准下降的幅度非常大，基本都超过了50%。

而且再细心点的朋友会发现，这个表格的楼盘是按建安成本的高低来排序的，而结果显示，维修基金的收费标准的跌幅与建安成本是保持一致的。

也就是说，购买的楼盘品质越好，建安成本越高，那么节省出来的维修基金优惠就越大。

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