海外购房，小心是“坑”

来源：地产杂志发布时间：2018-12-04 18:06:52

2018-12-04

房产投资在许多人眼里被认定是稳赚不赔的理财行为，尤其是近年来国内限购令大行其道之际，海外置业的门槛却在逐渐降低，成为了吸引中国投资资金的引力点。

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外房网数据显示，2016至2018年上半年中国买家在海外购买的住宅和商业地产的金额高达2797亿美元，而2018年4月份更达到了370亿美元位历史之*。

据了解，对于海外置业的投资者来说，海外购买房产无非两种目的：一是用于投资，丰富资产配置；二是为子女留学、移民、度假使用。

这些海外置业者希望通过购置一套海外房产来实现目的，然而“血淋淋”的现实是，就算在海外买了房，目的也并不能那么轻松实现。

目前各国为了应对房产投机活动，推出了针对外国买家的限制政策包括海外买家税、空置税等，而美国、加拿大、香港、日本、欧洲等布满中国投资客身影的国家和地区移民政策也常在变化，中国购房者往往因对当地市场和政策不了解，在海外置业过程中一次次地流下血与泪。

购房获绿卡-不现实

海外置业的动机当中，移民需求占据了大半。不少海外置业者梦想着靠一套房子就能得到一张“绿卡”。在“300万投资澳洲房产就能移民澳洲”、“200万加拿大买房可获加拿大绿卡”等广告的蛊惑下，购房者总是想都不想就出手了。

然而事实并非如此。“买房就可以移民是一个非常错误的认知，仅仅购房是很难获得移民资格的，往往还需要其他条件，光有钱是不够的。比如美国出台的EB-5投资移民政策规定，此类签证每年有1000个名额。但是还有一个条件是需要在美国投资50到100万美元不等，并且雇佣10人以上职员

以意大利为例。作为欧元区第三大经济体的意大利，自2011年下半年被卷入欧洲主权债务危机以来，成为受危机冲击*为严重的欧元区国家之一。但据经济合作与发展组织近日发表的*新经济形势评估报告显示，欧元区正在走出衰退，显露复苏势头。为此意大利也对移民给绿卡政策作出了调整，目前意大利对欧盟外人士购买意大利房产的总值不作限制，但却对申请居留人士的收入作出高限制——申请居留许可的人士必须提供年收入不低于3.1万欧元的非工资性收入证明。如此看来，意大利购买房产门槛不高，但获得长期居留身份的门槛却不低。

王女士就是一位因听信中介“谗言”，在西班牙置业但却拿不到绿卡的受害者。买房之前，中介答应王女士只要在西班牙成功买房就能够顺利拿到绿卡，王女士便拿出400万人民币在马德里购置了一套房。当钱转给中介之后，王女士便以为自己已经“一只脚踏入欧盟”、自己的孩子长大后也可以留在西班牙了。

转钱两个月之后，王女士的移民计划依然没有进展。此时中介却给她来了个晴天霹雳，“要想拿到永久居留权或者入籍，还要在西班牙连续5年，每年都住满半年。”这是事业都在国内、对西班牙文化一窍不通的王女士无法做到的。她海外买房拿绿卡的梦成了一场空。

知名房产投资人刘易杰对此表示，“绿卡是各国政府发放的，所以任何开发商也好地产中介也好都不能保证送绿卡。凡是敢承诺送绿卡的，一定是政府有了投资移民的政策，比如说500万元投资移民可获得绿卡。这类政策政府是主导，只是具体的执行操作落实到各移民中介上。在广告宣传中，侧重点从买房转移到移民上，可以投资移民的房地产项目变成了买房送绿卡，但这背后的附加条件中介们都不会跟你提前说，海外置业者因此被坑是非常普遍的。”

记者为此私下询问了多家中介机构买房移民的成功概率，中介们通常会说高达99%，然而现实中那1%才是常态。

出了问题，维权艰难

在海外投资圈，柬埔寨首都金边有着“海外房产孤儿院”之称。这称谓起源于2015年金边投资房产热的高潮过后，一大堆开发商卷款潜逃，投资客在柬埔寨维权难花了钱却收不到房的恶性事件，从那之后，而这群可怜的投资客也被称作“海外房产孤儿”

萧先生就是这样一位“孤儿”。2015年，萧先生通过中介机构，以60万元的总价购入了一套位于金边的预售房。两个月后该项目人去楼空，中介也联系不上，向当地政府提出申诉也收不到任何音讯：“政府给我一个电话，让我去找当初卖房的中介处理，可是现在中介也联系不上了，项目现在只是一堆废墟。”

比烂尾更常遇到的“坑”，是有开发商在尚未取得当地政府批准的情况下，就把房产出售给中国买家，导致投资客花了钱却始终拿不到房产证。

投资失败的刘先生近来将一家中介机构告上了法庭。之前他与美国某公司签订了购房协议，在协议中约定竣工日期为2016年12月31日，随后他支付了*款17余万美元。但该项目却未在约定时间内竣工，甚至到了2017年3月，该项目都还尚未动工。

刘先生生告诉记者，而且签订购房协议时，该项目未取得土地公开报告，未获得预售批准，被告对项目运营情况和投资款的去向均未向原告如实告知，已构成违约。之后他通过美国的律师向美国某公司发出了律师函，开始了与经纪公司交涉的曲折过程。

*初对方非常强硬，利用各种办法拖延退款。幸好刘先生坚持不懈，在国内也请了律师，耗费了大量精力去交涉退款事由，终于拿回了10万美元。对此刘先生语重心长地说：“在海外买房一定要知根知底，要不然这坑别碰。”

据统计，现在有40%的中产阶级有意在海外置业，但事实是这其中的大多人并没有达到海外置业应具备的足够的信息量和认知度水平。　

北京京师律师事务所的封跃平律师对此分析指出，“不少国内中介在购房国家申请以购房为主营业务的外壳公司，国内实际控制人安排国内客户将购房款打入外壳公司，并和境外机构签订购房合同。一旦客户资金一去不复返，客户通过合同根本无法向国内中介追偿。因为合同的签订主体在境外，客户也很难通过域外诉讼来挽回损失。另外，在大多数国家，涉及不动产纠纷一般管辖权属于不动产所在地法院。所以，国内购房者身处国内，很难通过国内法院寻求到及时、有效的救济。”

对此，封跃平律师建议，“投资者应做好证据保全工作，对于开发商派发的宣传册、广告彩页或者其他宣传资料应妥善保存，签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求纳入合同中。”

杂费繁多、价格昂贵

在海外买房涉及很多杂费。不过，房产中介通常会刻意向客户隐去这些费用不说，给客户造成房子很便宜的印象，当你发现这些数目“惊人”的杂费的时候往往为时已晚。尤其是大多杂费不是一次性收取，而是每年按比例上缴，也就是说“你以为买套房一劳永逸，却不知道已被终生绑架。”

以澳大利亚为例，某中介告诉记者，购买澳洲房产需要交纳市政费、律师费、印花税、个人所得税四项费用。其中市政费为房屋总价的1%左右。而在澳大利亚买房是一定要请律师的，律师费为1－2%，印花税根据各城市不同，收费在房屋总价的3－5%左右，此外房屋若是租售，还需交纳一定比例的个人所得税。

那么大约税费规模是怎样的呢？以印花税为例，一栋人民币150万元的房子，在澳大利亚约需交纳约人民币7万元的印花税。此外若房屋要委托当地中介机构代为租售打理，也需花费相当可观的服务费。

在美国，各种关于房产的收费更加繁多。有机构统计，在美国买房，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计要占房价的3－5%。

此外某中介机构负责人告诉媒体：在美国买一套房产，还要付给中介2－3万元的看房保证金、3.3万元差旅费、2.5－5万元的看楼诚意金，再加上必要的律师费、验房费、税费等，房价之外的费用也是一笔很大的开支。

海外购房、市场不健全

国内海外买房的投资金额越来越大，市场上的套路也越来越多。在信息不对称的交易中购房者很容易吃亏，听不懂的异国语言、奇异的异国规定、错综复杂的异国手续，每一项都能把购房者绕进陷阱。

一方面，庞大的海外置业市场并没有对接到优质放心的服务，行业还处于野蛮生长的阶段。从业者资质良莠不齐，有时甚至是劣币驱逐良币，也一直没有口碑信誉很好的龙头服务企业诞生；

另一方面，政府对海外置业的监管目前也仅限于防范国家金融风险、洗钱犯罪等层面，距离落地到投资者权益保护上还有相当的距离，现阶段购房者们也一直在因此“交学费”。

面对严峻的市场环境，投资者一定要在置业前进行实地深入考察，全方位了解所购房产详情及周边环境，并了解当地房产市场，预防中介层层加价、隐瞒欺诈等行为。海外房产市场服务分工相当细，建议聘请当地律师提供相应的法律服务，确保交易顺利进行。

此外，购房者应将定金及后续房款放到公证公司或由银行进行统一管理，而不是直接付款给业主，以保证资金的安全。

总而言之，海外购房是个技术活，入市出手千万加小心。

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