【九江房价】谁制造了这一轮房价的*！

来源：吉屋网发布时间：2018-05-23 17:04:22

从2015-2018年房价先从一线城市上涨然后蔓延到二线，较后三四线城市也开始疯长，这四年来，经济的基本面发生了变化？土地的供给形势发生了变化？人口的增长态势发生了变化？

显然，基本面不但没有发生实质性变化，与四年前相比，无论是经济增速还是人口老龄化态势，都比以往更加严峻。

那么，为什么四年前业主唯恐降价远离楼市，如今却蜂拥加入抢房大军？

对于这个问题，答案也很简单——房价*改变了一切。

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从限购大松绑到一年五降息

基本面没有改善，房价*的底气来自于哪里？

站在事后诸葛亮的角度，我们不难复盘这一轮房价周期的发展路径：

名列前茅步，面对房地产市场的严峻形势，各地纷纷取消限购。到2014年年底，全国除了北上广深以及三亚之外，其他41个城市全部取消限购。然而，这对市场并未形成明显的刺激作用。

接着，第2步，2015年3月，央行联合住建部等五部委发布楼市新政策，这就是出名的330新政：首套房公积金贷款*较低下降到2成，而二套房*下降到4成，个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。

而在仅仅2015年，央行就连续五次降准降息，商业贷款利率降至10年来较低值，货币面进入2009年之后的又一次大宽松节奏。

然而，种种政策刺激之下，只有深圳厦门等局部城市市场出现复苏，大多数城市仍旧饱受高库存之类，三四线城市更是看不到任何逆转的希望。

从去库存到棚改货币化

于是第三步大招来了：去库存。

2016年，房地产去库存被列为五大任务之一。自此各大城市开始主动上阵，从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房*及市场监管等层面，刺激楼市。二三线城市更是直接出台财政直接补贴措施，吸引农民工、大学生购房。

此时，降准降息带来的货币宽松、信贷宽松开始发挥效应，资金大量进入楼市，居民购房热情开始复苏。

以厦门、深圳、合肥、南京、苏州为代表的一二线城市，房价率先*，合肥甚至传出买房要走后门的消息，市场热度难得一次。然而，三四线城市仍旧饱受库存之累。

于是第四步来了，棚改货币化，三四线城市名列前茅次看到了曙光。

棚改货币化的要害，不在于棚改，而在于货币化。先是通过棚改拆旧建新，然后通过货币化补贴让被拆迁者获得巨额现金。没了房，有了钱，自然会去市场上追逐新房，三四线城市的棚改去库存模式由此确立。

棚改货币化的资源来源是PSL（抵押补充贷款）,用海通证券姜超的梳理来看：

央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。

2015-2017 年，棚户区改造目标是1800 万套，在去库存的刺激下，全部完成。2018-2020 年又开出1500 万套的目标，目前正在推进之中。

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于是整个2017年和2018年上半年，一二线城市房价逐渐熄火，三四线城市接下。在国家统计部门发布的70城房价榜单里，以蚌埠为代表的三四线城市成了常客。

房价*：必然还是偶然？

通过对这四年楼市的大复盘，我们可以得出两个结论：

其一，降准降息带来的货币宽松与信贷宽松，成为房价得以复苏进而*的根本基础。没有货币放水，就不会有这一轮的楼市大周期。

其二，涨价去库存与棚改货币化，成为所有城市房价*的政策助推剂。没有去库存政策的支持，货币之水不会迅速如同汪洋般恣肆；没有棚改货币化的助推，三四线城市的楼市很难得到逆转。

所以，站在2014年的时间节点，货币还没宽松，信贷还没放宽，去库存还没被列为重要任务，棚改货币化还没出世，人们自然对楼市前景倍感悲观。

而站在2018年的时间点上，我们终于再一次明白，房地产又一次成了经济救急的工具。如此之多的政策轮番上阵，再萎靡的市场也能被提振起来，再悲观的市场预期都能被扭转过来。

总结：以上是针对2015-2018年本轮地产启动的一个总结，越来越多的人看清是谁托起了楼市，所以更多的人加入了现在抢房大军。

回首这几年的房地产疯狂和调控其实与以往不同的就是——因城施策的调控。疯狂起来大都相同，但是在各城市因城施策要收口调控的时候每个城市都有自己的小算盘，并没有堵死所有购房的出口，真正受限购的往往是老实人。比如集体户口、比如限购编号、比如六改三、买房摇号等等，各种漏洞五花八门，让实际的房地产调控大打折扣，到了2017年开始各城市又颁布抢人引进人才政策，更是让限购形同虚设。——调控政策是为穷人说话，却是为富人办事。

而从供应端来看，土地供应并没有加大多少，还把一些用地指标匀给公租房、共有产权房、长租房等，商品房的供应因为各个政策制约实际不增反减，这就又加剧了供需的矛盾。

看看我们大济南：在售的商品房并没有实际增多，限购的人群也逐步有了购房资格，*门槛也是一放再放，拆迁户也是越攒越多，说破天老百姓也是买买买，供需不仅没有解决，反倒是缺口越来越大，造成老百姓对房价预期就是持续涨价。又赶上从2016年开始济南市的持续发展，2018年济南又要北跨，吸引更多的人关注济南*济南，炒完市区炒章丘，炒完章丘炒济阳、齐河，抢完住宅抢公寓……这样的热度恐怕一时半会儿真的很难降温。

不相信调控政策能降房价的早就买了一套两套三套甚至更多，坐拥几百上千万资产；相信调控能降房价的人已经买不起房子了，只能更加坚信，别无他法。

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