未来房价怎么走？看住房市场发展月度分析报告

来源：吉屋网综合整理发布时间：2019-12-04 11:10:13

深圳楼市风向要变。豪宅认定标准调整后，千万级豪宅现“日光盘”。

11月，深圳二手住宅共过户8013套，仅次于2016年4月的量值，成为三年多来调整周期内的峰值。

但这并不是深圳这波楼市行情的终点，热度还在蔓延和外溢。

12月2日，被称为“深圳11区”的深汕合作区也解绑商品房交易，开发商“火速”响应，当天就有楼盘取得预售。

“豪宅盘”日光不罕见

11月的深圳楼市盛况刷屏。

从具体楼盘来看，性价比高的“刚需盘”被一抢而光不算新闻，千万级“豪宅盘”日光也不罕见。

11月28日，位于深圳前海的招商领玺开盘，备案均价为10.8万/㎡，总价区间为1049万-1878万/套。开盘4*，456套“千万级豪宅”全部售罄。

11月30日，毗邻招商领玺的颐湾府开盘，开盘仅4个半*，就卖掉322套，去化率近九成。

11月30日，离中心市区较远的光明凤凰城片区内的龙光玖龙台二期在10*内被“秒光”。该盘建筑面积约96㎡-143㎡，共705套房源，单价区间为4.3万-5.4万/㎡，总价区间为421万-703万/套。

11月25日，光明华润置地公园九里花园开盘，仅30*，该楼盘便卖出330套房，去化近8成。该盘的住宅产品共417套，均价约4.83万/㎡，总价区间为427万-670万/套。

11月二手房成交量达三年峰值

Q房网*新数据显示，11月，全市二手住宅共过户8013套，仅次于2016年4月的量值。而2016年4月的8516套过户量，极大可能是为抢在“3·25”政策前成交所致。可以说，11月的成交量，是三年多来调整周期内的峰值。

Q房网分析指出，普通住宅标准（即“豪宅线”）的调整、减税对二手市场成交的促进作用非常明显。

11月11日，深圳迎来 “豪宅线”调整，即调整普通住宅标准，宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144㎡以下的普通住宅，取消了原先对成交总价的限制。

从新房数据看，11月深圳新房市场开启年内*密集的推售，全月有22个项目预售超过8000套住宅产品。

减税利好叠加房贷款利率下滑的预期，市场整体活跃度明显提升。无论是豪宅项目还是刚需产品，去化率攀高，日光盘再度涌现，11月全市备案新房住宅3196套。

热度蔓延至“深圳第11区”

不仅如此，随着深汕合作区放开对区域内商品房交易的限制，深圳楼市的火热行情或将外溢。

12月2日，相关部门公告，解封冻结了2年多的“深圳第11区”——深汕合作区的房地产销售市场。

新规定为，居民家庭在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套，成年单身人士（含离异）在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数只能1套。

另外，在合作区购买的商品住房不计入购房者在深圳市其他区（新区）购买商品住房的套数限购范畴；在深圳市其他区（新区）购买的商品住房、商务公寓不计入购房者在合作区购买商品住房、商务公寓的套数限购范畴。

这被业内人士解读为吸引人才，鼓励深圳人到该区域买房。

当天，该区域内就有新楼盘取得预售证，开发商“火速”响应，在3日凌晨公布销售方案。

据悉，该楼盘户型建面约77㎡-115㎡，均价为1.1万/㎡，12月4日起诚意登记。

多地出台人才购房优惠措施

事实上，11月以来，深圳之外多地出现购房政策调整。

除深圳调整豪宅税外，11月29日，佛山相关部门公布，在佛山市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

据统计，11月全国累计有超过20城发布了各种类型的人才吸引政策，其中包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10个城市发布的人才政策中，都有与人才购房资格、购房补贴相关的内容。

业内人士也表示，佛山、成都等多地发布的人才政策均与人才购房资格、购房补贴相关，意味着房地产调控有所放松。

未来房价怎么走？

就深圳而言，深圳中原研究中心数据显示，“豪宅线”调整后的三周，二手住宅成交均价分别为55135元/㎡、53007元/㎡和51650元/㎡，呈现出按周下跌的趋势。

对此，深圳市房地产研究中心主任王锋接受媒体采访时表示，此次调整普通住房标准后，成交二手房数量*多的，均价在300万到500万之间。这说明大量成交的是普通刚需家庭购房。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现阶段，只有价格出现倒挂（新房价格低于二手房价格），有想象空间和“创富效应”的项目，才会获得热卖。

“房价不再大涨了。”李宇嘉说道。

从一线城市近一年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，2019年一季度，房价反弹力度较弱，反弹过后随之开始下跌。仅深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。

未来全国楼市将怎么走？中国社科院财经战略研究院发布的11月《中国住房市场发展月度分析报告》预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。

《报告》指出，始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。本轮房地产景气周期，房价上涨持续时间长，总体涨幅巨大，一二三四线城市轮动特征明显。但自2019年以来，越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列，表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。